澳门威尼斯人官方网站登录济南改善永远涨？豪宅永远涨？警惕23年济南楼市新型谎言！3年前，我写文章多次提醒大家要注意楼市的分化，大概也是从这一年，济南楼市改善产品开始走出了和刚需不一样的行情。
就像3年前我最早做抖音，那时候济南房产圈几乎没人在做抖音房产账号，因为人无我有，我们团队孵化出了大量的头部账号，至今仍然活跃在济南楼市；同样，改善的进阶也是如此，2020年以来，济南改善产品也经历了人无我有的状态，那些最早开始打造高端改善产品的开发商迅速爆红。
然而，3年后的今天，抖音房产账号已经满大街都是，只要是个房产从业者，中介、渠道、顾问、开发商都在做短视频和直播，而且越来越专业，目前行业已经走进了“人有我优”，甚至是人优我转的阶段。
同理，济南的高端改善也已经步入“人有我优”的阶段，一些高端改善楼盘不再稀缺，遍地都是大平层，你是落地窗，我就是大落地窗整幅玻璃；你车库是环氧地坪漆，我就升级为水磨石和星空顶；你是部分铝板外立面，我就要升级为全铝板或者石材；你大门高8米，我的大门就要高10米……
这3年楼市熊市下，豪宅猛涨，给人神经刺激非常大。一根阳线，改变买房人的信仰。房住不炒以来，很多人已经不在看好房产投资，然而济南楼市高端改善的热度和房价的涨幅，让很多人动摇了自己之前的立场。
再叠加上，最近一两年房价跌的很厉害，一些自以为很懂的人又出来跳了，发表了一个“豪宅永远涨”“高端改善永远涨”的言论，理由是有钱人太多，所以豪宅可以走出独立行情，永远上涨，让大家去买豪宅。
豪宅（800万以上的房子）会一直保值吗？高端改善（800万以下，以下简称高改）会一直涨吗？我先说一下我的观点，答案是：
因为豪宅溢价部分很不稳定，一旦有风吹草动，就会大量挂牌，价格下跌；高端改善接盘人群购房者有限，而且购买多数依赖信用杠杆，这一点后面会介绍。
今天济南买豪宅和高改的人，并不完全是富豪，更多的则是靠置换。比如买2000万房子的人，往往需要把1000万房子卖掉，再掏个1000万；买600万房产的人，往往需要把自己手里二三百万的房子卖掉，再背负一些。
而买他1000万房子的人，往往需要把自己500万房子卖掉才行澳门威尼斯人官网。同理，买500万房子的人，需要把200万老破小卖掉。
所以我们要明白，房子是有置换链的，每个人的购买力与老房子价值息息相关，如果老破小跌了，业主就换不起改善房，那么改善房业主就换不起豪宅，最终大家都要跌，一直跌到每个人都买得起为止。
所以老破小下跌，最终一定会影响到豪宅，只不过豪宅业主确实比较有钱，缺个几百万也能补上，所以豪宅受到的影响会更小一些、更迟一些，但依然会受到影响。
很直观的例子就是目前济南在售的部分二手大平层和别墅，有很多人真的是割肉处理。二手房成交价不要只看极个别的高溢价房源，要把参考样本范阔扩大，这样才有依据。
所以豪宅不存在所谓的独立行情，大家都是一根绳上的蚂蚱，之所以给一些人“豪宅永远涨”的幻象，是因为一季度楼市反弹，豪宅确实涨了，而今天寒气还没从老破小传导过来而已。
首先我承认头部商品永远涨的逻辑，因为贫富差距是社会的必然结果，且会越来越大，稀缺品一定会越来越贵。
第一，济南的豪宅只是暂时稀缺，这东西只是品质高一点钢筋混凝土，捎带着配套好一点，没有历史、没有文化、业主甚至都没有自主权（无法更改户型、外立面、公区），房子旧了也没法重建，所以济南的豪宅很容易被替代，只要在它附近再盖个新楼就可以替代它了，产品力更强。
看看最近这几年济南改善的迭代，你就知道了，大部分房子只是暂时稀缺，也许你刚刷卡，下一秒就被迭代了，成了过气产品。
现在很多人改善盘热销，一是财富上涨的浮盈幻想，二是宽松的买房政策。说到这里插播一下，最近很多中介都在传要继续宽松楼市政策，济南首付比例这块基本没有空间了。
如果现在济南购房资格审核的严格一点，首付比例和之前那样首套3成，二套6成，改善热盘低楼层未必能卖完。
豪宅只要不涨，就等于大跌！因为豪宅的资金成本是很高的，而且豪宅的租售比极低，也会推高持有成本，所以豪宅只能一直涨，只要不涨就会抛。
济南开发商内部多数人的共识，济南高端改善的溢价是很高的，而我们做高端改善的初衷就是为了卖高溢价，以及土地成本倒逼所致。
济南23年核心区减量供应土地，那24年-27年呢？不要以为济南核心区没有地了，就像2018年一批人以为绕城高速内没有地了一样，以后济南核心区和成熟板块内，只有要改善地块，一定会做高端改善，而且产品力不输给之前的产品。
就拿高新区的大平层和唐冶华润润府去比较，产品力上润府在很多地方都是升级的，学区也不差于高新，价格更低，一定会分流一大批客户。
单纯依靠产品力取胜的大平层，在未来是不具备稀缺性的；只有占据不可复制的稀缺资源和具备稀缺的产品属性，才能经久不衰。
所以，给济南部分大平层楼盘的业主提个建议，今年供应量是少的，同级别的产品在二手房市场较少，23-24年是有跑路机会的。25年开始，面临大量同质化产品的冲击。
你们最大风险是24年-27年，更好位置+更好品质的新房。毕竟你23年到24年买的房要27年-28年才能二手兑现。
我的答案是，别慌，让飞一会，济南还会继续拍地，更好的品质，更容易买到。23年3万买不到，25年4万买品质更好的产品也不吃亏，买不到不慌，买到怕卖不高才慌。
这里说一个目前济南楼市行情的预测：济南那些中签率越低的楼盘，将来抛盘越高。假如一个排队摇号的楼盘，共计有500套房子，其中有250户投机客。
而未来自动驾驶+人工智能+居家办公之后，我的生活区域将从15公里扩大到40公里，面积扩大7倍，意味着我住在章丘的别墅里，一样可以日常办公、生活，我们对城市核心区的土地需求没有那么强烈，今后我们也有可能像欧美一样，住在Townhouse。
微信号：810267610，添加注明来意。简单问题可以免费，单纯咨询楼盘信息可以使用小程序： 房小参 ，信息很全，免费。如果是复杂问题，单次文字咨询200元，全年房产咨询999元，非诚勿扰。
大家时间宝贵，收费是筛选真正有需求的客户，同时也是对别人的问题负责。很多客户咨询完问题连个谢谢都不会说，所以你的解答，哪怕多专业多细致，一样不会被采纳！只服务于同频的朋友，知识和预判是有价值的，就看能否遇到对的人。
计划买房的朋友，留下联系方式，或者通过添加微信等方式联系房小参团队之后，我们的金牌经纪人会在24h内联系您，深入分析您的置业预算、面积、区域，家庭结构以及对教育/医疗/地铁/商业等各侧重点的需求，并给出初步建议方向；
了解需求之后，结合个人实际需求，我们针对初选推荐，大约需要1-3天的楼盘房源匹配时间，这期间我们会给您在全济南范围内，精心匹配适合您的房源，尽可能的详尽，并出具个人置业报告。
以上这些调研分析，能精准到什么程度？可以精准到，我们为您推荐的楼盘，距离各个配套的直线距离和通勤时间。要精确到，这个楼盘周边有什么配套，后期可能会属于哪个学区？
在带看过程中，我们会结合实地情况和房小参找房小程序的各类数据，为您详细介绍楼盘的优劣势，楼盘之间的横纵向对比。
N个重要问题：首套房购房资格怎么解决？如何选择更加低息的房贷？买什么板块/小区/房型最好？怎样兼顾刚需/改善/学区/投资？如何最优化整个购房流程？如何掌握和应对最新政策变动？如何避免过程中的潜在风险？
【传统中介】收入以佣金为主，哪个房源佣金高推荐哪个。有的新房楼盘不合作，不会做推荐，不够客观！的素质参差不齐，遇到好的还算好，遇到服务态度不好，或者专业度不够的，直接入坑。
【售楼处】需要自己收集信息，一个一个跑。售楼处销售卖自己楼盘为主，会夸大自己楼盘的优势，隐瞒自己楼盘的劣势。
1、我们首先过了解清楚购房者的购房预算、购房动机、购房愿景、想要通过买房解决什么问题；我们会根据购房者的需求给筛选适合的楼盘；这样将会大大的提升看房效率；因为购房者并不能了解济南区域的全部，更不可能所有的地方都实地去过；而我们已经深耕济南很多年了，济南每个片区我们都有客观专业的分析，尽量为购房者推荐适合的房子，让大家买到最合适，最喜欢的房子，这个是我们的衷心愿望。
2、如果购房者没有私家车或者出行不方便，一般想要看房，我们会与购房者确定好碰头地点和时间，全程接送客户看房，全程不收取任何费用；我们的服务从带看、复看、下定、签约、办、交房，全程接送服务；我们会尽可能让您的买房过程省事且舒心，节约没必要的时间浪费。
3、我们会在购房者看房的过程中为大家分析“每个楼盘的优势与劣势”，这个是购房者在售楼处里面听不到的；我们尽自己最大的努力做到让客户能够明明白白买房，而不是懵懵懂懂买了之后后悔。当然也希望购房者有什么想法我们及时沟通，有时候在看房的过程中会推翻自己最初的购房需求，及时沟通才会更接近客户满意的房子，我们更希望购房者最后的选择是因为我们的专业和用心的服务。
4、争取额外优惠。优惠是自己争取的，如果信得过楼市在线龙哥团队，我们会尽心竭力为您争取，并且提供客观专业的选房服务，优惠只是锦上添花，买到合适的房子才重要！
添加房小参经纪人的微信，并提交您的买房需求和称呼、联系方式，24小时电话沟通确认需求，全程陪同指导购房，根据客户情况线上或者线下答疑。谢绝挤牙膏式交流。